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重庆会计专业自考资产评估:建筑物及其分类

 发布时间:2022-06-14 15:43                       关注次数:                      

八、假设开发法的含义:假设开发法,亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时,将待估土地预期开发后的价值,扣除其正常的 开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为:地价=楼价-建筑费-专业费用-利润-税费-租售费用

九、建筑物及其分类(一)含义;建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场;构筑物是相对房屋而言,是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。

(二)按建筑物承重结构分类:建筑物的承重结构不同,决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。1、建筑物按其结构承重形式不同,可分为以下四种。1)钢结构;2)钢盘混凝土结构;3)混合结构,一是砖混结构;二是砖木结构。2、按建筑物按使用功能划分为两大类,一类为工业用建筑物,是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物;二类为民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

十、建筑物评估的特性:(一)建筑物价值的内涵复杂性的特点:建筑物作为与土地相结合的建设成果,是不可以脱离土地而独立存在的。

(二)建筑物评估时需考虑的因素:1、物理因素,这是建筑物价格的决定因素;2、环境优劣的影响,外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素;3、经济地理因素,在我国政治经济文体发展极不平衡;4、新旧程度,土地不存在实体陈旧贬值问题,而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧;5、用途,某一具体建筑物的用途可能是单一的;6、产权,建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权;7、政策因素,国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向;8、供需状况,地产价值高低受市场供求关系的影响很大,供过于求时,价值会降低;供不应求时价值会提高。9、其他因素,如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

(三)建筑物评估的原则:1、替代原则;2、最有效使用原则;3、供需原则;4、房地合一原则。

十一、建筑物评估的方法:(一)成本法。建筑物成本的构成:1、建筑安装工程费,包括建筑工程和建安工程;2、前期费用,一般包括:(1)规划和可行性研究费;(2)工程设计费;(3)人防工程设计费;(4)“三通一平”费;(5)地上附属物拆除费;(6)工程标的编制费;(7)工程招投标费;(8)合同预审费;(9)公正费;(10)鉴证费。3、其他费用,包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。4、间接费用,主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。5、合理利润,是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。6、资金成本,是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。7、税金,是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。


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