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重庆会计专业自考资产评估:成本法评估的步骤

 发布时间:2022-06-14 15:43                       关注次数:                      

四、土地资产的价格特点:1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值;2、土地价格主要由土地的需求决定;3、土地价格具有明显的区域性;4、土地价格的上涨性。

五、影响地产价格的因素:(一)一般因素。1、行政因素,行政因素主要是指国家对土地价格的干预。影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等;2、社会因素,社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面;3、经济因素,(1)经济发展状况;(2)居民收入和消费水平;(3)物价变动。物价上涨率越高,房地产价格也越高,二者成轮番上涨趋势;(4)储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4、其他一般因素,如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

(二)区域因素,区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。1、影响商业用地价格的区域因素:(1)商业繁华程度;(2)交通便捷度;(3)环境优劣度;

包括:一是人文环境,即商业区周围人口密度、收入水平等;二是自然环境,即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等;(4)规划限制;(5)其他因素。主要指不在以上影响因素中,但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。

2、影响住宅用地价格的区域因素:(1)位置;(2)交通便捷度;(3)基础设施保证度;(4)公用设施完备度;(5)环境质量度,包括人文环境和自然环境;(6)规划限制;(7)其他因素。3、影响工业用地价格的区域因素:(1)交通便捷度;(2)基础设施完善度;(3)产业集聚规模;(4)环境质量;(5)规划限制,主要指城市规划对工业用地的有关要求,包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等;(6)其他因素。

(三)个别因素:1、位置因素;2、地形地质因素,直接影响土地的使用情况;3、面积因素;4、地块形状因素,主要从深度与宽度的比例进行,如果比例不合理,会影响土地的限制条件;5、土地利用因素,主要包括容积率和土地用途。

六、土地使用权评估的原则:(一) 替代原则。 ;(二)最有效使用原则。对于土地,用途的多样性,决定了人们对它的利用情况,或者从使用情况来说,一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提 ,土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时,应注意:1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其**用途应该为商业用地;2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度;3、应用这一原则,必须符合国家法律、法规和政策的规定。(三)变动原则,一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。(四)供需原则;(五)贡献原则。


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